Sanierung
Modul-Sanierung im Mehrfamilienhaus: Über 8 Jahre statt in einer Welle
Wir hatten 2025 mehrere Berliner Mehrfamilienhäuser, in denen die Eigentümergemeinschaft (WEG) bewusst über 5–10 Jahre saniert hat — statt in einer großen Welle. Hier wie das funktioniert und welche Vorteile es bringt.
Warum Modul-Sanierung?
Eine komplette Sanierung von Hülle plus Heizung plus Innenausbau in einem Haus mit 12 Eigentümern bedeutet: ca. 200.000–500.000 EUR Investition. Das schafft kaum eine WEG auf einmal — Beschluss-Findung scheitert, Eigentümer können den Eigenanteil nicht stemmen.
Lösung: Modul-Sanierung. Klein anfangen, jährlich oder zwei-jährlich eine Maßnahme umsetzen, das Haus über 5–10 Jahre durchsanieren.
Konkretes Beispiel: Berlin Pankow
Ein 12-Familienhaus aus den 70er Jahren. WEG mit 8 Eigentümern (4 vermietet). 2024 sind wir reingekommen, haben gemeinsam einen 8-Jahres-Plan aufgestellt:
| Jahr | Maßnahme | Kosten | Förderung |
|---|---|---|---|
| 2024 | Fenster-Tausch alle 12 Wohneinheiten | 165.000 EUR | BEG 25.000 EUR |
| 2026 | Dachdämmung + neue Eindeckung | 95.000 EUR | BEG 14.000 EUR |
| 2028 | Heizungs-Modernisierung Wärmepumpe | 110.000 EUR | BEG 65.000 EUR |
| 2030 | Innendämmung Erdgeschoss + Balkon-Sanierung | 75.000 EUR | BEG 12.000 EUR |
| 2032 | Optional: Fassaden-WDVS | 140.000 EUR | BEG 25.000 EUR |
Pro Eigentümer-Anteil: durchschnittlich 5.000–8.000 EUR pro Maßnahme — verteilt auf 8 Jahre. Das ist umsetzbar.
Was wir leisten
Konstante Beratung über die Jahre. Wir kennen das Haus, wir kennen die Eigentümer, wir kennen die Stärken und Schwächen. Bei jeder Maßnahme können wir die nächste schon vorbereiten.
Koordination mit Meisterpartnern. Heizungs-Modernisierung im Jahr 2028 macht unser Sanitär-Heizung-Meister, Fassaden-WDVS macht unser Maler-Partner — wir bleiben Hauptkontakt für die WEG.
WEG-Versammlungs-Unterlagen. Pro Maßnahme liefern wir komplette Beschluss-Vorlagen mit Material-Datenblatt, Förder-Berechnung, Zeitplan und Einzelabrechnung pro Wohneinheit.
Vorteile gegenüber Komplett-Sanierung
- Cash-Flow erträglicher für Eigentümer
- Erfahrung sammeln zwischen den Maßnahmen — was hat sich beim Fenster-Tausch bewährt? Lehre für die Heizung
- Förderkonditionen verfolgen — BEG, KfW ändert sich. In manchen Jahren gibt’s bessere Förderung
- Mieter weniger belastet — eine Maßnahme zur Zeit ist erträglicher als eine Komplett-Sanierung
- Reservebildung möglich — die WEG kann zwischen den Maßnahmen Rücklagen sparen
Nachteile — ehrlich
- Mehrere Mobilisierungen der Baustelle bedeuten höhere Logistik-Kosten als eine einmalige
- Materialpreise steigen über die Jahre (Inflation)
- WEG-Beschluss-Aufwand ist mehrfach nötig
- Energiebilanz bessert sich erst nach Jahren signifikant — bei kompletter Sanierung sofort
Wann Modul-Sanierung passt
- WEG mit eingeschränktem Cash-Flow — typisch in Eigentümergemeinschaften mit überwiegend privaten Nutzern
- Häuser ohne akuten Sanierungs-Druck — wenn die Hülle noch bewohnbar ist, kann man warten
- Eigentümer, die langfristig planen — wenn die meisten in 10 Jahren noch da sind
Wann Komplett-Sanierung passt
- Größere Investoren mit Cash und Refinanzierungs-Möglichkeit
- Häuser mit massiven Schäden (Schimmel, undichte Fassade) — hier muss schnell was passieren
- Mit Mieter-Wechsel-Strategie — Komplett-Sanierung beim Wechsel des Mieters
Mehr Hintergrund
Sanierungs-Reihenfolge erklärt und BEG vs KfW vs §35c.
— Maik Marx
