Modernisierung und Renovierung klingen ähnlich, sind aber rechtlich verschieden. In Mietverhältnissen entscheidet die Einordnung darüber, wer zahlt — und ob der Mieter Mietminderung bekommt oder Mietererhöhung droht.

Renovierung (Erhaltung)

Definition: Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands bei Verschleiß. Ist Pflicht des Vermieters (BGB §535).

Beispiele:

  • Fenster mit gebrochenem Rahmen ersetzen (gleiches Modell)
  • Schimmel entfernen, der durch baulichen Mangel entstanden ist
  • Fliesen ersetzen, die durch Wasserrohrbruch beschädigt wurden
  • Anstrich erneuern, der nach 10 Jahren altersbedingt abgenutzt ist
  • Heizung reparieren, die nicht mehr funktioniert

Wer zahlt: Vermieter

Wer haftet wenn nicht gemacht: Vermieter (Mietminderungs-Anspruch)

Modernisierung (Verbesserung)

Definition: Verbesserung über den vertragsgemäßen Zustand hinaus. Vermieter darf nach BGB §555b modernisieren — und nach Umsetzung 8 % der Kosten als Mieterhöhung weitergeben.

Beispiele:

  • Alte Doppelverglasung gegen 3-fach-Verglasung tauschen (Energie-Verbesserung)
  • Trockenbau-Vorsatzschalen mit Innendämmung
  • Neue effiziente Heizungsanlage statt alter Anlage
  • Komplette Bad-Sanierung mit moderner Ausstattung
  • Außen-Fassade dämmen

Wer zahlt: Vermieter zahlt zuerst, kann 8 % p.a. der Modernisierungskosten als Mieterhöhung umlegen (max. 8 EUR/m² in 6 Jahren bei Bestandsmieter).

Mieter-Rechte: 8 Wochen Vorab-Information, Härteeinwand möglich.

Wo die Trennung schwierig wird

Manche Eingriffe sind beides:

  • Fenster-Tausch: wenn alte Fenster defekt → Renovierung. Wenn alte Fenster funktionsfähig, aber energetisch schlecht → Modernisierung.
  • Heizungs-Tausch: alte defekte Heizung → Renovierung. Alte funktionsfähige, aber ineffiziente Heizung → Modernisierung.
  • Bad-Sanierung: wenn Wasserschaden saniert wird → meist Renovierung. Wenn Bad „aufgehübscht” wird → Modernisierung.

In Streitfällen geht’s oft vor Gericht. Faustregel: Was war vorher? Was ist nachher? Ist’s nur wieder hergestellt oder verbessert?

Was wir bei der Bauplanung beachten

Bei Mietshaus-Aufträgen klären wir mit dem Eigentümer vor der Maßnahme:

  1. Welcher Anteil ist Renovierung (Eigentümer-Pflicht, kann nicht umgelegt werden)
  2. Welcher Anteil ist Modernisierung (kann auf Mieter umgelegt werden)
  3. Welche Mieter-Information notwendig (8 Wochen Vorab)
  4. Härteeinwand-Risiko — gibt es Mieter, die wirtschaftlich überlastet sein könnten

Wir liefern Vermietern die Mappe mit Aufstellung pro Maßnahme — was ist was. Damit haben sie es bei Mieter-Diskussionen einfacher.

Was wir nicht selbst können

Mietrechtliche Beratung machen wir nicht. Bei größeren Modernisierungs-Vorhaben empfehlen wir, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren — das spart später viel Streit.

Praxis-Tipp

Wenn ein Vermieter eine Komplett-Sanierung plant: Modernisierungs-Mitteilung 8 Wochen vor Start. Mit klarer Aufstellung was passiert, was kostet, welche Mietererhöhung kommt. Das gibt rechtliche Sicherheit.

Mehr: Sanierung im bewohnten Bestand und Modul-Sanierung.

— Maik Marx

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