Modernisierung und Renovierung klingen ähnlich, sind aber rechtlich verschieden. In Mietverhältnissen entscheidet die Einordnung darüber, wer zahlt — und ob der Mieter Mietminderung bekommt oder Mietererhöhung droht.

Renovierung (Erhaltung)

Definition: Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands bei Verschleiß. Ist Pflicht des Vermieters (BGB §535).

Beispiele:

  • Fenster mit gebrochenem Rahmen ersetzen (gleiches Modell)
  • Schimmel entfernen, der durch baulichen Mangel entstanden ist
  • Fliesen ersetzen, die durch Wasserrohrbruch beschädigt wurden
  • Anstrich erneuern, der nach 10 Jahren altersbedingt abgenutzt ist
  • Heizung reparieren, die nicht mehr funktioniert

Wer zahlt: Vermieter

Wer haftet wenn nicht gemacht: Vermieter (Mietminderungs-Anspruch)

Modernisierung (Verbesserung)

Definition: Verbesserung über den vertragsgemäßen Zustand hinaus. Vermieter darf nach BGB §555b modernisieren — und nach Umsetzung 8 % der Kosten als Mieterhöhung weitergeben.

Beispiele:

  • Alte Doppelverglasung gegen 3-fach-Verglasung tauschen (Energie-Verbesserung)
  • Trockenbau-Vorsatzschalen mit Innendämmung
  • Neue effiziente Heizungsanlage statt alter Anlage
  • Komplette Bad-Sanierung mit moderner Ausstattung
  • Außen-Fassade dämmen

Wer zahlt: Vermieter zahlt zuerst, kann 8 % p.a. der Modernisierungskosten als Mieterhöhung umlegen (max. 8 EUR/m² in 6 Jahren bei Bestandsmieter).

Mieter-Rechte: 8 Wochen Vorab-Information, Härteeinwand möglich.

Wo die Trennung schwierig wird

Manche Eingriffe sind beides:

  • Fenster-Tausch: wenn alte Fenster defekt → Renovierung. Wenn alte Fenster funktionsfähig, aber energetisch schlecht → Modernisierung.
  • Heizungs-Tausch: alte defekte Heizung → Renovierung. Alte funktionsfähige, aber ineffiziente Heizung → Modernisierung.
  • Bad-Sanierung: wenn Wasserschaden saniert wird → meist Renovierung. Wenn Bad „aufgehübscht” wird → Modernisierung.

In Streitfällen geht’s oft vor Gericht. Faustregel: Was war vorher? Was ist nachher? Ist’s nur wieder hergestellt oder verbessert?

Was wir bei der Bauplanung beachten

Bei Mietshaus-Aufträgen klären wir mit dem Eigentümer vor der Maßnahme:

  1. Welcher Anteil ist Renovierung (Eigentümer-Pflicht, kann nicht umgelegt werden)
  2. Welcher Anteil ist Modernisierung (kann auf Mieter umgelegt werden)
  3. Welche Mieter-Information notwendig (8 Wochen Vorab)
  4. Härteeinwand-Risiko — gibt es Mieter, die wirtschaftlich überlastet sein könnten

Wir liefern Vermietern die Mappe mit Aufstellung pro Maßnahme — was ist was. Damit haben sie es bei Mieter-Diskussionen einfacher.

Was wir nicht selbst können

Mietrechtliche Beratung machen wir nicht. Bei größeren Modernisierungs-Vorhaben empfehlen wir, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren — das spart später viel Streit.

Praxis-Tipp

Wenn ein Vermieter eine Komplett-Sanierung plant: Modernisierungs-Mitteilung 8 Wochen vor Start. Mit klarer Aufstellung was passiert, was kostet, welche Mietererhöhung kommt. Das gibt rechtliche Sicherheit.

Mehr: Sanierung im bewohnten Bestand und Modul-Sanierung.

— Maik Marx

KI

Transparenz-Hinweis (gem. EU AI Act): Dieser Beitrag wurde vollständig automatisiert mit Künstlicher Intelligenz (KI) erstellt und NICHT redaktionell geprüft. Er kann daher inhaltliche Fehler, Ungenauigkeiten oder veraltete Angaben enthalten. Alle Angaben ohne Gewähr (Stand 2026, Änderungen vorbehalten); eine Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen. Der Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information rund um Bau- und Montagearbeiten und ersetzt keine individuelle Fach-, Rechts- oder Förderberatung. Verantwortlich: Maik Marx, Montageteam Marx, Plauener Str. 19, 13055 Berlin.

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