Projekt-Story
Komplettsanierung in 6 Wochen — eine Berliner Altbau-Story
Im Frühjahr 2023 kamen die Eigentümer einer Berliner Altbau-Wohnung zu uns ins Erstgespräch. Eine in die Jahre gekommene Wohnung im Bezirk Lichtenberg, alte Holzfenster mit Einfach-Verglasung, Schimmelflecken in der Laibung, Trockenbau-Wände teils morsch. Auftrag: komplette Sanierung in 6 Wochen, bezugsfertig zur Übergabe an die neue Mieter-Familie. Hier die Geschichte — ehrlich, mit allen Stolpersteinen.
Wir sehen viele solche Projekte. Eine 60 bis 70 Quadratmeter Wohnung im Berliner Altbau, Eigentümer will sanieren, Zeitfenster ist eng, Budget ist klar gedeckelt. Die Frage ist immer: kommt das in der vereinbarten Zeit fertig — und wenn ja, was muss vorher klar sein?
Ausgangslage — was wir vorgefunden haben
Berliner Altbau, Baujahr um 1928, Erdgeschoss-Wohnung, zwei Zimmer plus Küche und Bad. Letzte Sanierung in den 90er Jahren, seitdem nicht mehr richtig angefasst.
Was wir bei der ersten Begehung dokumentiert haben:
- Fenster: Alte Holzfenster mit Einfach-Verglasung, U-Werte vermutlich über 5 W/(m²K). Beschläge teilweise nicht mehr funktionsfähig.
- Schimmel: Sichtbare Flecken in der Laibung am Schlafzimmer-Fenster und in der Küche unter dem Fenster.
- Trockenbau: Eine Trennwand zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer, vor 30 Jahren eingebaut, an mehreren Stellen morsch.
- Anschluss-Detail: Alte Fenster-Anschlüsse mit verhärtetem PUR-Schaum, ohne Foliensystem.
- Boden: Original-Dielen aus Buche, in gutem Zustand, sollten erhalten bleiben.
Das Projekt war eine klassische Komplett-Sanierung — Fenster, Trockenbau und Anschluss-Detail. Die anderen Gewerke (Maler, Sanitär) liefen über die Berliner Meisterpartner aus unserem Netzwerk.
Die Sanierungs-Reihenfolge
Bei einem 6-Wochen-Zeitfenster ist die Reihenfolge das wichtigste. Wir haben so geplant:
Woche 1 — Entkernung. Alte Fenster raus, alte Trennwand entfernen, Schimmel-Befund dokumentiert und Substanz-Prüfung an der Außenwand.
Woche 2 — Substanz-Vorbereitung. Trocken-Lüftung der feuchten Bereiche, Schimmel-Behandlung der noch sichtbaren Flecken, Untergrund-Prüfung für die neuen Fenster.
Woche 3 — Fenster-Einbau. Alle 8 neue Fenster eingesetzt, RAL-Anschluss in 3 Schichten, Innen-Folie und Außen-Folie korrekt montiert.
Woche 4 — Trockenbau und Brandschutz. Neue Trennwand mit Schallschutz-Profil, Brandschutz-Plattenummantelung an den Stahl-Trägern.
Woche 5 — Innenausbau und Anschluss-Detail. Spachtelung Q3 für die finalen Anstriche, Innen-Verkleidung der Fenster-Laibungen.
Woche 6 — Abnahme und Übergabe. Maler-Partner war eine Woche vorher fertig, Reinigung am letzten Tag, Übergabe-Termin mit den Eigentümern.
Was schwieriger war als geplant
Bei jedem Projekt gibt es Stolpersteine. Bei diesem Projekt waren es zwei.
Stolperstein 1: Schimmel-Befund tiefer als erwartet
In Woche 1 fanden wir, dass der Schimmel nicht nur in der Laibung war, sondern auch ein Stück in der Wand-Innenseite. Das hat uns 2 Tage gekostet, weil wir die betroffenen Bereiche tiefer trocknen und mit einer Schimmel-Lösung behandeln mussten. Bauleitung hat den Termin-Plan angepasst, weil wir den Trockenbau-Beginn um 1 Tag nach hinten geschoben haben.
Schimmel ist immer ein Symptom, nie das Problem. Hier war die Ursache schlechter Anschluss am alten Fenster plus mangelnde Lüftungs-Möglichkeit. Mit den neuen Fenstern und einem optionalen Lüftungs-System auf der Schlafzimmer-Seite haben wir die Ursache behoben — nicht nur den Schimmel weggeputzt.
Stolperstein 2: Fenster-Lieferung verzögert
Wir hatten die Fenster bei einem Berliner Hersteller bestellt, geplant war Lieferung Anfang Woche 3. Tatsächliche Lieferung: Mitte Woche 3, also 4 Tage später. Wir haben die Pause genutzt, um den Trockenbau in den anderen Räumen vorzuziehen — sodass am Ende kein Tag verloren ging. Das ist Bauleitung in der Praxis.
Was am Ende rausgekommen ist
Energetisch: Die alten Fenster mit Uw über 5 W/(m²K) wurden ersetzt durch neue 3-fach-Fenster mit Uw 0,8. Heizkosten-Ersparnis im ersten Winter laut Eigentümern: etwa 35 Prozent.
Schalldämmung: Die neuen Fenster haben Schalldämmwerte von 35 dB, alte hatten geschätzt 22 dB. In einer ruhigeren Seitenstraße immer noch eine deutliche Verbesserung.
Optisch: Komplett neue Fenster-Innenverkleidungen mit Q3-Spachtelung, neue Trennwand schalltechnisch entkoppelt. Die Wohnung wirkt nach der Sanierung offener und heller.
Termin: 6 Wochen geplant, 6 Wochen geliefert. Fenster-Verzögerung haben wir intern aufgefangen.
Budget: Wir haben das Angebot zu 100 Prozent eingehalten. Eine Nachforderung gab es nicht — die zusätzliche Schimmel-Behandlung haben wir im ursprünglichen Pauschal-Angebot mit eingerechnet, weil wir damit gerechnet hatten.
Was wir aus dem Projekt mitgenommen haben
- Schimmel-Befund tiefer machen als sichtbar — wir prüfen seitdem grundsätzlich auch die Wand-Innenseite mit Feuchtigkeits-Messgerät
- Fenster-Lieferung 1 Woche Puffer einplanen — wir bestellen seitdem mit 1 Woche Vorlauf vor Bedarfstermin
- Q3-Spachtelung als Standard in den Wohnräumen — Q2 reicht oft nicht für moderne Anstriche
Was so eine Sanierung wirklich kostet
Die Eigentümer haben uns erlaubt, die ungefähren Zahlen offenzulegen — sie meinten, das könnte anderen Bauherren in einer ähnlichen Lage helfen. Hier die ehrlichen Werte für diese 63-m²-Komplettsanierung in Berlin Lichtenberg:
- Fenster (8 Stück, 3-fach-Verglasung Uw 0,8 inkl. RAL-Anschluss-Detail): rund 9.800 Euro
- Trockenbau (neue Trennwand + Reparatur an mehreren Stellen + Q3-Spachtelung): rund 4.200 Euro
- Brandschutz (Plattenummantelung Stahlträger): rund 1.400 Euro
- Maler-Partner (komplette Innenarbeiten, Tapete + Anstrich): rund 5.500 Euro
- Sanitär-Partner (Bad-Sanitär + neue Armaturen): rund 6.800 Euro
- Elektro-Partner (kleinere Anpassungen, neue Steckdosen, Lichtinstallation): rund 2.300 Euro
- Bauleitung und Koordination (über uns): rund 2.500 Euro
Gesamt: etwa 32.500 Euro brutto, also rund 515 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das ist im Berliner Mittelfeld für eine echte Komplett-Sanierung — günstiger als Premium-Anbieter, teurer als Discount-Anbieter (die meistens unsauberer arbeiten).
Förderung: Die Eigentümer haben für die neuen Fenster eine BEG-Einzelmaßnahme-Förderung beantragt (Uw 0,8 erfüllt die Förder-Bedingung). 15 Prozent Zuschuss auf die Fenster-Investition: rund 1.470 Euro Rückzahlung. Antragstellung mit unserer Hilfe vor Auftragserteilung — sonst keine Förderung.
Komplettsanierung gedacht — und die Heizung?
Bei dieser Sanierung war die Heizungs-Anlage nicht im Auftrag. Die Eigentümer haben den vorhandenen Gas-Brennwerter zunächst behalten und über die nächsten Jahre einen Wärmepumpen-Tausch geplant. Genau diese Frage — passt eine Wärmepumpe in den Berliner Altbau, was kostet das wirklich, was muss vorher saniert sein — kommt bei jeder zweiten Komplettsanierung im Erstgespräch hoch. In der Folge zu Solarenergie und Wärmepumpen unserer Schwestermarke Solarsorglos sprechen Solaria und Maik darüber, in welcher Reihenfolge Hülle, Heizung und Solar wirklich Sinn ergeben — und welche Heiz-Lösungen bei sanierten Berliner Altbauten realistisch sind.
Was Eigentümer aus diesem Projekt lernen können
Wenn Sie selbst gerade über eine Komplettsanierung nachdenken, hier die fünf wichtigsten Erkenntnisse:
1. Reihenfolge schlägt Geschwindigkeit. Wer chaotisch arbeitet (Maler vor Trockenbau, Fenster nach dem Anstrich), zahlt am Ende doppelt. Eine saubere Reihenfolge spart 10 bis 20 Prozent der Bauzeit gegenüber Improvisation.
2. Ein Hauptansprechpartner ist wertvoller als ein günstiger Preis. Die Eigentümer hätten 2.500 Euro Bauleitung sparen können, wenn sie die Gewerke selbst koordinieren. Sie haben es nicht getan, weil ihr Berufsalltag das nicht erlaubt — das ist die ehrliche Realität.
3. Versteckte Mängel sind nicht versteckt, sie werden ignoriert. Schimmel-Flecken in der Laibung sind ein Hinweis auf systemische Anschluss-Probleme. Wer nur die Fenster tauscht, ohne die Ursache zu beheben, hat in 3 Jahren wieder Schimmel.
4. Förderung ist Pflicht, nicht Kür. Wer die BEG-Förderung nicht beantragt, verschenkt Geld. Bei dieser Sanierung waren das 1.470 Euro — bei größeren Projekten kommen schnell 5.000 bis 15.000 Euro Zuschuss zusammen.
5. Ein guter Bauunternehmer sagt auch nein. Die Eigentümer wollten ursprünglich auch die Boden-Dielen abschleifen. Wir haben empfohlen, das nicht zu tun — die Dielen waren in gutem Zustand, hätten den Charme der Wohnung zerstört. Sie haben die Empfehlung angenommen und sind heute glücklich darüber.
Häufige Fragen zu Komplettsanierungen
Wie lange dauert so eine Sanierung wirklich — realistisch? Bei einer 60-bis-80-Quadratmeter-Wohnung im Berliner Altbau rechnen wir mit 5 bis 8 Wochen, wenn alle Gewerke parallel laufen können und der Bauherr nicht mehrfach Änderungswünsche einbringt. Bei größeren Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern entsprechend länger.
Können wir während der Sanierung in der Wohnung wohnen bleiben? Theoretisch ja, praktisch fast nie sinnvoll. In den ersten 2 Wochen ist die Wohnung wegen Entkernung und Staub kaum bewohnbar. Wir empfehlen Auszug in eine Übergangswohnung oder zu Verwandten. Hotelkosten sind bei Versicherungs-Schäden oft erstattungsfähig, bei Eigenmodernisierung nicht.
Was passiert, wenn die Bauzeit überschritten wird? Wir vereinbaren Vertragsstrafen nur bei sehr großen Projekten (ab 80.000 Euro). Bei normalen Sanierungen halten wir uns durch saubere Bauleitung an die Termine — wenn doch was schief geht, kommunizieren wir das frühzeitig und schlagen Lösungen vor. In 6 Jahren Montageteam Marx hatten wir noch keinen Vertragsstrafe-Fall.
Wie finden wir den richtigen Bauunternehmer? Drei Indikatoren: Erstens, kostenfreies Erstgespräch vor Ort (nicht am Telefon). Zweitens, klares schriftliches Angebot mit allen Positionen. Drittens, Referenzen aus den letzten 12 Monaten — nicht aus den 1990ern. Bei Montageteam Marx machen wir das so, und so sollten andere es auch tun.
Was kostet eine Beratung, wenn wir am Ende nicht mit Ihnen bauen? Nichts. Erstgespräch und Aufmaß sind bei uns kostenfrei — auch wenn Sie sich am Ende für einen anderen Anbieter entscheiden. Das ist nicht großzügig, das ist nüchterne Branchen-Realität: Bauherren entscheiden sich nicht spontan, sondern nach mehreren Gesprächen. Wer am ersten Termin Geld verlangt, fällt aus dem Vergleich raus.
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Geschäftsführer Montageteam Marx · seit 2019 in Berlin und Brandenburg unterwegs · spezialisiert auf Komplett-Sanierungen aus einer Hand · erreichbar direkt unter 0152 / 53935508.
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Wenn Sie eine Komplett-Sanierung in Berlin oder Brandenburg planen und über die ersten Schritte nachdenken — sprechen Sie uns einfach an. Erstgespräch ist kostenfrei, dauert 30 bis 60 Minuten, und endet mit einer ehrlichen Einschätzung.
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— Maik Marx
