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Legionellen-Prüfung: Pflicht ab dem 2-Familienhaus
Wer als Vermieter eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermietet, trägt mehr Verantwortung als viele ahnen. Die Legionellen-Prüfung gehört zu den gesetzlichen Pflichten, die viele Eigentümer noch immer unterschätzen — mit teils schwerwiegenden Folgen. Hier erfahren Sie, wer prüfen lassen muss, wie das Verfahren läuft und was passiert, wenn Sie die Untersuchung unterlassen.
Legionellen klingen wie ein Problem großer Gewerbeimmobilien oder Krankenhäuser. Tatsächlich betrifft die Trinkwasserverordnung aber jeden, der als Vermieter zentrales Warmwasser bereitstellt — und das bereits ab einem Zweifamilienhaus. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur ein Bußgeld, sondern im schlimmsten Fall die Gesundheit seiner Mieterinnen und Mieter.
Das Montageteam Marx aus Berlin begleitet Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und private Vermieter bei genau diesen Fragen: von der fachgerechten Sanitärmontage über die Überprüfung von Warmwasserleitungen bis hin zur Abstimmung mit zugelassenen Probenentnahmestellen. In diesem Artikel fassen wir alles Wesentliche kompakt und verständlich zusammen.
Was sind Legionellen — und warum sind sie gefährlich?
Legionellen (Legionella pneumophila) sind Bakterien, die natürlicherweise in Gewässern vorkommen. Problematisch werden sie, wenn sie sich im Trinkwassersystem eines Gebäudes unkontrolliert vermehren — vor allem in Warmwasserleitungen, die dauerhaft zwischen 25 °C und 55 °C warm sind.
Die Übertragung erfolgt nicht durch Trinken des Wassers, sondern durch das Einatmen feiner Wassertröpfchen (Aerosole) — etwa beim Duschen. Das führt zur sogenannten Legionärskrankheit, einer schweren Lungenentzündung, die unbehandelt lebensbedrohlich verlaufen kann.
Legionellen sind kein Nischenthema: Jedes Jahr erkranken in Deutschland tausende Menschen, und die Dunkelziffer gilt als hoch. Gerade ältere Warmwasserinstallationen mit langen Leitungswegen und Totleitungen bieten ideale Bedingungen für die Vermehrung der Bakterien.
Die gesetzliche Grundlage: Trinkwasserverordnung (TrinkwV)
Die rechtliche Pflicht zur Legionellen-Prüfung ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung (TrinkwV), zuletzt grundlegend novelliert 2023. Sie setzt die EU-Trinkwasserrichtlinie in deutsches Recht um und legt fest, wer als Unternehmer oder sonstiger Inhaber (UsI) einer Wasserversorgungsanlage gilt — und damit prüfpflichtig ist.
Entscheidend ist dabei: Nicht die Gebäudegröße allein, sondern die Kombination aus zentraler Warmwasserbereitung und Vermietung ist ausschlaggebend. Die zuständige Behörde — in der Regel das örtliche Gesundheitsamt — kann die Vorlage der Prüfergebnisse jederzeit verlangen.
Weitere Informationen zur aktuellen Rechtslage finden Sie direkt beim Umweltbundesamt, das die TrinkwV kommentiert und regelmäßig aktualisierte Orientierungshilfen bereitstellt.
Wer ist zur Legionellen-Prüfung verpflichtet?
Die häufigste Frage lautet: "Bin ich als Vermieter wirklich verpflichtet?" Die Antwort ist eindeutig — ja, wenn folgende Bedingungen zusammentreffen:
Prüfpflichtig sind Sie, sobald Sie als Vermieter in Ihrem Gebäude zentral Warmwasser bereitstellen und dieses an Dritte abgeben — auch wenn es sich nur um eine einzige Mietpartei handelt.
Wichtig: Wer als Selbstnutzer in einem Einfamilienhaus lebt und keine Wohneinheit vermietet, fällt nicht unter die Verordnung. Sobald jedoch auch nur eine Wohnung vermietet wird und eine zentrale Warmwasseranlage vorhanden ist, greift die Pflicht. Dezentrale Systeme (z. B. Einzeldurchlauferhitzer pro Wohnung ohne Zirkulationsleitung) sind in der Regel ausgenommen.
- Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung
- Eigentümergemeinschaften (WEG) mit gemeinschaftlicher Warmwasseranlage
- Betreiber von Gewerbeobjekten, Hotels, Sportstätten und Pflegeeinrichtungen
- Vermieter von Zweifamilienhäusern, wenn zentral Warmwasser bereitgestellt wird
- Hausverwaltungen, die im Auftrag der Eigentümer handeln und als UsI eingestuft werden
Wie läuft die Legionellen-Untersuchung ab?
Die Probennahme muss durch ein nach § 15 TrinkwV akkreditiertes Labor erfolgen. Das Labor schickt in der Regel eigens geschultes Personal, das Wasserproben an definierten Entnahmestellen im Gebäude nimmt — typischerweise am Warmwasseraustritt des Speichers, am Ende der Zirkulationsleitung sowie an ausgewählten Entnahmestellen in den Wohnungen.
Probennahme, Transport und Analyse folgen strengen Vorgaben der TrinkwV. Das Ergebnis liegt meist innerhalb von 10 bis 14 Werktagen vor. Wird der technische Maßnahmenwert von 100 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml überschritten, müssen unverzüglich Maßnahmen eingeleitet werden.
Bei einem positiven Befund informiert der Betreiber zunächst das Gesundheitsamt und leitet Sofortmaßnahmen ein — etwa eine thermische oder chemische Desinfektion der Anlage. Erfahrungen aus US-amerikanischen Städten wie New York zeigen, dass Behörden bei Verzögerungen empfindliche Bußgelder verhängen. In Deutschland ist das nicht anders: Verstöße gegen die TrinkwV können nach § 25 mit Geldbußen von bis zu 25.000 Euro geahndet werden.
Fristen und Intervalle: Wie oft muss geprüft werden?
Die novellierte TrinkwV 2023 sieht risikobasierte Prüfintervalle vor. Als Grundregel gilt für Großanlagen (Speicherinhalt > 400 Liter oder Leitungsinhalt > 3 Liter zwischen Abgang Speicher und Entnahmestelle) eine Erstprüfung und danach regelmäßige Folgeuntersuchungen.
Für die meisten Mehrfamilienhäuser empfehlen Gesundheitsämter und Sachverständige eine Untersuchung alle drei Jahre — sofern die Ergebnisse unauffällig waren. Bei älteren Anlagen, Auffälligkeiten oder nach Sanierungsmaßnahmen kann das Amt eine häufigere Prüfung anordnen.
Für Eigentümergemeinschaften gilt: Die WEG als Ganzes ist Betreiberin der Gemeinschaftsanlage. Die Hausverwaltung oder der Verwalter trägt die Verantwortung, die Fristen zu überwachen und die Nachweise zu dokumentieren. Mehr dazu erläutert die Verbraucherzentrale anschaulich für Mieter und Eigentümer.
Was tun bei einem positiven Befund?
Ein Legionellen-Befund oberhalb des Maßnahmewertes ist kein Grund zur Panik — aber ein Grund für sofortiges Handeln. Der erste Schritt ist die Meldung an das zuständige Gesundheitsamt. Parallel dazu sollte ein Fachbetrieb beauftragt werden, die Ursache zu analysieren und eine Sanierungsmaßnahme einzuleiten.
Typische Ursachen sind: Totleitungen (Leitungsabschnitte ohne Durchfluss), zu niedrige Warmwassertemperaturen, Ablagerungen in alten Rohren oder ein veralteter Warmwasserspeicher. Oft reicht eine thermische Spülung (Erhitzen des Wassers auf mindestens 70 °C), kombiniert mit einer mechanischen Reinigung der Entnahmestellen.
In schwerwiegenderen Fällen ist eine Teil- oder Vollsanierung der Trinkwasserinstallation notwendig. Unser Team von Montageteam Marx übernimmt dabei die fachgerechte Demontage und Neuinstallation von Leitungsabschnitten, Speichern und Zirkulationspumpen — stets nach DVGW-Arbeitsblatt W 551. Nach Abschluss der Maßnahmen erfolgt eine Nachbeprobung, um den Erfolg zu dokumentieren.
Prüfpflicht: Gilt für alle Vermieter mit zentraler Warmwasserbereitung — ab dem Zweifamilienhaus. Rechtsgrundlage: Trinkwasserverordnung (TrinkwV), novelliert 2023. Intervall: In der Regel alle drei Jahre, bei Auffälligkeiten häufiger. Maßnahmewert: 100 KBE/100 ml — bei Überschreitung sofortige Meldepflicht ans Gesundheitsamt. Bußgeld bei Verstoß: Bis zu 25.000 Euro. Zuständige Behörde: Örtliches Gesundheitsamt. Tipp: Prüfnachweise mindestens 10 Jahre aufbewahren.
Präventive Maßnahmen: Legionellen gar nicht erst entstehen lassen
Vorsorge ist besser als Sanierung. Regelmäßige Systemspülungen, korrekt eingestellte Warmwassertemperaturen und die Beseitigung von Totleitungen sind die wirksamsten Maßnahmen. Warmwasser sollte am Speicherausgang dauerhaft mindestens 60 °C aufweisen, an allen Entnahmestellen nach spätestens 30 Sekunden mindestens 55 °C erreichen.
Auch die Wahl des richtigen Speichersystems spielt eine Rolle. Moderne Hygienespeicher und gut geplante Zirkulationssysteme verhindern Stagnationszonen. Wer darüber nachdenkt, das Heizsystem zu modernisieren — etwa auf eine Wärmepumpe umzusteigen — sollte die Legionellen-Problematik von Anfang an in die Planung einbeziehen. Hilfreiche Informationen zur energetischen Sanierung im Gesamtpaket finden Sie auch bei Solar Sorglos.
Für Neuinstallationen und energetische Sanierungen gilt: Eine saubere hydraulische Planung nach DVGW ist Pflicht — und zahlt sich langfristig aus. Bei der nächsten Legionellen-Prüfung liegen gut geplante Anlagen fast immer im grünen Bereich.
- Warmwassertemperatur am Speicher dauerhaft auf ≥ 60 °C einstellen
- Zirkulationsleitungen regelmäßig auf korrekte Temperatur prüfen
- Totleitungen identifizieren und fachgerecht entfernen oder rückbauen
- Entnahmestellen (Duschköpfe, Armaturen) regelmäßig reinigen und entkalken
- Prüfintervalle dokumentieren und Fristen im Gebäudewartungskalender vermerken
- Nach längeren Leerständen alle Leitungen gründlich durchspülen
Legionellen-Prüfung oder Leitungssanierung in Berlin? Wir helfen.
Das Montageteam Marx unterstützt Sie bei der fachgerechten Wartung, Sanierung und Neuinstallation Ihrer Trinkwasseranlage — von der Einzelmaßnahme bis zur kompletten Rohrsanierung. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und schildern Sie uns Ihre Situation. Wir beraten Sie unverbindlich und vermitteln bei Bedarf akkreditierte Prüflabore in Berlin und Umgebung.
Jetzt unverbindlich anfragenHäufige Fragen
Ist die Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus Pflicht?
Ja, eindeutig. Wer als Vermieter oder Betreiber in einem Mehrfamilienhaus zentral Warmwasser bereitstellt, ist nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verpflichtet, die Anlage regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen. Die Prüfung muss durch ein akkreditiertes Labor erfolgen. Die Ergebnisse sind zu dokumentieren und auf Verlangen dem Gesundheitsamt vorzulegen.
Bin ich als Vermieter verpflichtet, eine Legionellenprüfung zu machen?
Ja — sofern Sie in Ihrem vermieteten Gebäude eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage betreiben. Das gilt bereits ab einem Zweifamilienhaus, sobald eine Wohneinheit vermietet ist und das Warmwasser über eine gemeinsame Anlage mit Speicher und Zirkulationsleitung bereitgestellt wird. Dezentrale Systeme (z. B. Durchlauferhitzer je Wohnung) fallen in der Regel nicht unter die Prüfpflicht.
Ist die Trinkwasseruntersuchung für Eigentümergemeinschaften Pflicht?
Ja. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gilt als Betreiberin der gemeinschaftlichen Warmwasseranlage und ist damit untersuchungspflichtig. Die Hausverwaltung ist in der Regel dafür verantwortlich, die Prüfung zu beauftragen, die Fristen zu überwachen und die Nachweise zu archivieren. Versäumnisse können auch für Verwalter haftungsrelevant werden.
Ist die Trinkwasseruntersuchung in einem Mehrfamilienhaus für Vermieter Pflicht?
Ja, das ist sie. Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Vermieter, die eine zentrale Warmwasserversorgung betreiben, zur regelmäßigen Legionellen-Untersuchung. Bei Überschreitung des Maßnahmewertes von 100 KBE/100 ml besteht sofortige Meldepflicht gegenüber dem Gesundheitsamt. Wer die Untersuchung unterlässt, riskiert Bußgelder von bis zu 25.000 Euro und haftet im Schadensfall zivilrechtlich.
Was passiert, wenn ich als Vermieter keine Legionellenprüfung durchführen lasse?
Das kann teuer werden. Neben einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro droht bei einem Legionellen-Ausbruch eine erhebliche zivilrechtliche Haftung — besonders wenn nachgewiesen wird, dass die Prüfpflicht bekannt war und bewusst ignoriert wurde. Das Gesundheitsamt kann außerdem eine Nutzungsuntersagung für die Warmwasseranlage aussprechen, bis die Anlage saniert und erneut beprobt wurde.
Ein persönliches Wort von Maik
Als Inhaber von Montageteam Marx erlebe ich es regelmäßig: Eigentümer und Vermieter wissen oft gar nicht, dass sie zur Legionellen-Prüfung verpflichtet sind — bis das Gesundheitsamt anklopft oder ein Mieter krank wird. Das ist dann meistens der teuerste Moment, um sich zu informieren. Ich finde, das muss nicht sein. Wer seine Warmwasseranlage kennt und regelmäßig prüfen lässt, schläft ruhiger — und schützt dabei die Menschen, die in seinen Häusern wohnen. Wir sind kein Prüflabor, aber wir wissen, wie eine Trinkwasserinstallation aussehen muss, damit sie gar nicht erst zum Problem wird. Totleitungen, schlecht eingestellte Speicher, fehlende Zirkulation — das sind die Klassiker, die ich in Berliner Altbauten immer wieder sehe. Oft reicht eine gezielte Sanierung, um die Anlage wieder auf Stand zu bringen. Und manchmal ergibt sich dabei gleich die Gelegenheit, die gesamte Haustechnik sinnvoll zu modernisieren. Sprechen Sie mich gerne an — ich schaue mir Ihre Anlage an und sage Ihnen ehrlich, was Sache ist.
Mehr über mich und meine Projekte: maikmarx.de · plangenial.de
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Transparenz-Hinweis (gem. EU AI Act): Dieser Beitrag wurde vollständig automatisiert mit Künstlicher Intelligenz (KI) erstellt und NICHT redaktionell geprüft. Er kann daher inhaltliche Fehler, Ungenauigkeiten oder veraltete Angaben enthalten. Alle Angaben ohne Gewähr (Stand 2026, Änderungen vorbehalten); eine Haftung für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität ist ausgeschlossen. Der Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information rund um Bau- und Montagearbeiten und ersetzt keine individuelle Fach-, Rechts- oder Förderberatung. Verantwortlich: Maik Marx, Montageteam Marx, Plauener Str. 19, 13055 Berlin.
